Juros de obra (evolução de obra): o que são e quando terminam

O que são os juros de obra

Nos contratos em que o comprador financia o imóvel com um banco ainda na obra, o banco não entrega todo o dinheiro de uma vez para a construtora. Ele libera o valor aos poucos, conforme o cronograma da obra, medido pelo percentual físico concluído.

Sobre o que já foi liberado, o banco cobra juros todos os meses. É isso que o contrato chama de juros de obra, evolução de obra ou taxa de evolução de obra. Nesse período você normalmente paga só os juros, sem amortizar o saldo.

Como o valor é calculado

A conta de cada mês é o valor já liberado multiplicado pela taxa de juros mensal do contrato. Como o valor liberado cresce com a obra, a parcela também cresce.

No boleto real podem aparecer também seguros e tarifas do banco, e a taxa e a regra de cálculo são as do seu contrato de financiamento. O exemplo mostra a lógica, não o seu número.

Quando os juros de obra terminam

Eles terminam quando a obra é concluída e o financiamento passa para a fase de amortização, em que cada parcela paga juros e também reduz o saldo devedor, pelo sistema SAC ou Price. É nesse momento que a parcela do financiamento fica definida.

Na prática, um atraso pode prolongar a cobrança, e isso pesa no caixa até as chaves. Em ações sobre imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996), o STJ entendeu que é ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância. Esse julgamento tem esse recorte, e a aplicação ao seu contrato depende do caso. Se o prazo se esgotar e os juros continuarem, confira a legalidade da cobrança com um advogado.

Eles convivem com as outras parcelas

Os juros de obra não substituem as parcelas que você paga direto à construtora. Em muitos contratos, as duas cobranças acontecem ao mesmo tempo durante a obra: as parcelas da entrada, corrigidas pelo INCC, e os juros de obra do banco.

Também nem todo contrato tem esse formato. Se o seu financiamento só começa na entrega, não há juros de obra. Confira no contrato se o financiamento é feito durante a obra ou depois das chaves.

Como acompanhar

1. Anote a taxa de juros e o valor financiado do contrato do banco.
2. Peça à construtora ou ao banco o cronograma físico da obra e acompanhe o percentual concluído.
3. Multiplique o valor liberado pela taxa mensal para estimar cada mês, e some seguros e tarifas.
4. Considere no caixa um prazo de obra maior do que o previsto, para não ser pego por um atraso.

No naPlanta, o modo de evolução de obra calcula os juros sobre o valor liberado, proporcional ao percentual físico acumulado do cronograma da construtora, e o caixa até as chaves já reflete esse valor crescente.