Parcela das chaves: quanto vai ser e como se preparar

O que é a parcela das chaves

É o pagamento previsto para o momento da entrega, quando a obra termina. Em geral corresponde ao que falta do preço depois das parcelas da obra e pode ser paga com recursos próprios, financiada por um banco ou as duas coisas. No financiamento, o banco paga a construtora e você passa a pagar o banco.

Nem todo contrato usa o nome "chaves". Ele pode aparecer como saldo devedor, saldo para financiamento ou repasse. O que importa é achar no contrato o valor, a data prevista e como esse valor é corrigido.

Quanto ela vai ser quando chegar a hora

Se o contrato corrige o saldo pelo INCC, o valor da data da entrega é o valor de hoje corrigido mês a mês até lá. Para estimar:

1. Anote no contrato o valor da parcela, a data prevista de entrega, o índice e a data-base.
2. Conte quantos meses faltam até a entrega.
3. Projete o índice pela taxa média mensal dos últimos 12 meses, e componha mês a mês.

A calculadora de INCC faz essa projeção com a taxa real do Banco Central.

Atenção ao prazo: a obra pode atrasar. A lei permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias corridos para a entrega (Lei 13.786/2018), desde que a cláusula seja clara e destacada no contrato. Confira a sua cláusula e some esse prazo ao seu cálculo de caixa.

Como pagar

• Recursos próprios: o que você guardou até lá, à vista.
• Financiamento bancário: o banco avalia sua renda e o imóvel, e você paga em parcelas mensais por muitos anos (veja o sistema, SAC ou Price, e a taxa na proposta).
• FGTS: pode ajudar na entrada ou na amortização, se você cumprir as regras do programa e do banco. Quem confirma é o banco.
• Combinação: parte à vista, parte financiada, para reduzir o saldo e a parcela.

Os bancos costumam limitar a primeira parcela a uma fração da renda (30% é a referência mais comum) e financiar uma parte do valor de avaliação do imóvel. Os percentuais variam por banco e por programa, então simule com antecedência, não na semana da entrega.

Os custos que ficam fora da parcela

Na entrega, aparecem despesas que não estão na parcela das chaves. Some todas ao seu caixa:

• ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel.
• Escritura e registro em cartório.
• Taxas do financiamento, como a avaliação do imóvel pelo banco.
• Condomínio e IPTU, que passam a ser seus depois da entrega.
• Mudança, móveis e reformas.

Como se preparar, passo a passo

1. Descubra o número: estime a parcela das chaves corrigida até a data de entrega.
2. Simule o financiamento em mais de um banco com bastante antecedência e compare taxa, sistema e custos.
3. Defina quanto guardar por mês: o que falta para o seu valor-alvo, dividido pelos meses até a entrega.
4. Cuide da renda e das dívidas antes de pedir o crédito: ele depende do seu histórico e da renda comprovada.
5. Reserve também o dinheiro dos custos extras e da mudança.
6. Revise a projeção a cada mês, porque o índice e o prazo da obra mudam.

No naPlanta, o contrato vira o plano de pagamentos com cada parcela corrigida pelo índice, o caixa até as chaves aparece no painel e o simulador de financiamento (SAC e Price) mostra como fica a parcela depois da entrega.